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はじめに
2025年、私は住宅ローンを三井住友信託銀行から楽天銀行へ借り換えました。
借換前の金利は1.500％。
借換後は0.724％です。
しかし借換直後、私はある疑問を抱きました。
「金利が半分以下になったのに、なぜ毎月返済額はほとんど変わらないのだろう？」
この記事では、
・借換を決断した理由
・実際にかかった費用
・三井住友信託銀行と楽天銀行の比較
・変動金利の5年ルールの実態
について、実体験に基づき解説します。
私の住宅ローンの状況
借換前（三井住友信託銀行）
- 金利：1.500％（変動）
- 残高：約3,865万円
- 残期間：約26年
- 毎月返済額：142,911円
借換後（楽天銀行）
- 金利：0.724％（変動）
- 借入残高：約3,943万円
- 毎月返済額：143,726円
なぜ借換を決断したのか
2024年の日銀によるマイナス金利政策解除以降、住宅ローン金利の上昇が続いていました。
私の住宅ローンも、
- 2016年：1.1％
- 2024年：1.25％
- 2025年：1.50％
と上昇していました。
それでも返済額はずっと同じだったため、
「まだ大丈夫だろう」
と考えていました。
しかし、それが大きな勘違いだったのです。
5年ルールで見えなくなっていた負担
住宅ローンの返済予定表を見比べてみました。
2024年10月作成の返済予定表（金利1.25％）
2025年4月作成の返済予定表（金利1.50％）
金利は上がったのに返済額は同じ
両方の返済予定表を見ると、
毎月返済額は
142,911円
のままです。
当時の私は、
金利は上がったけれど返済額は変わらない
つまり問題ない、と考えていました。
しかし返済の内訳を比較すると驚きました。
2024年7月（金利1.25％）
- 毎月返済額：142,911円
- 元金返済：101,420円
- 利息：41,491円
2025年7月（金利1.50％）
- 毎月返済額：142,911円
- 元金返済：93,884円
- 利息：49,027円
実際には借金の減るスピードが遅くなっていた
比較すると、
| 項目 | 2024年7月 | 2025年7月 |
| 毎月返済額 | 142,911円 | 142,911円 |
| 元金返済 | 101,420円 | 93,884円 |
| 利息 | 41,491円 | 49,027円 |
元金返済額は
毎月7,536円減少
していました。
つまり、
私は同じ142,911円を払っているつもりでしたが、
借金の減るスピードは毎月7,500円以上遅くなっていたのです。
これが5年ルールの本当の意味
住宅ローンの5年ルールは、
「返済額を守ってくれる制度」
ではありません。
実際には、
「返済額の上昇を一時的に先送りする制度」
です。
私の場合、
金利上昇による負担は消えていたわけではなく、
元金返済の減少という形で将来へ先送りされていました。
「このままでは、住宅ローン完済の見通しが立たない」
これが、住宅ローン借換を決断した理由です。
借換後に驚いたこと
楽天銀行へ借り換えた結果、
金利は
1.500％ → 0.724％
になりました。
ところが、
毎月返済額は
142,911円 → 143,726円
と、むしろ少し増えました。
なぜ返済額が増えたのか
理由は単純で、
- 借入総額に今回の借換に関する諸費用（約30万円）が追加された
- 住宅ローンの返済期間が再設定（１年程度短縮）された
からです。
当初は、
借換は失敗だったのでは？
と思いましたが、落ち着いて借入条件を見直すと納得できました。
それよりも、借換の効果を確かめる上で、
本当に見るべき数字は毎月返済額ではありませんでした。
借換の本当の効果
借換前後を比較したところ、
完済までの総利息は約482万円減少
することが分かりました。
つまり、
借換の価値は
毎月返済額
ではなく
将来支払う利息
にあったのです。
私が借換していなかったら？
私はちょうど5年ルールによる返済額見直し時期を迎える直前に借換を行いました。
もし借換をしていなければ、
- 元金返済の減少
- 将来の返済額増額
- 支払利息増加
という流れになっていた可能性があります。
三井住友信託銀行のままなら2026年1月の返済額はどうなったか？
正確な計算には銀行内部の計算式が必要ですが、
この10年間の返済期間中に
金利が
1.1% → 1.25% → 1.50%
と上昇し、さらに元金減少ペースも落ちていたため、
毎月返済額：15.5万円～16万円台
程度への増額は十分あり得た
と考えています。
125％ルールの上限（142,911円×1.25=178,639円）には達しませんが、
結構な増加であったことは間違いありません。
楽天銀行への借換で毎月返済額が
143,726円
ほぼ過去10年の毎月返済額と同水準を維持し、
かつ最も重要な元金返済の割合を増やせたことは、
住宅ローンへ向き合う私の心を軽くしました。
まとめ
今回の借換で学んだことは、
住宅ローンで本当に見るべき数字は
「毎月返済額」
ではなく
「完済までの総支払額」
だということです。
私は10年間、
「返済額が変わらないから大丈夫」
と思っていました。
しかし実際には、
返済額の裏側で元金の減り方が遅くなっていました。
もし変動金利の上昇に不安を感じている方がいるなら、
まずは返済予定表を開いて、
元金と利息の内訳を確認してみてください。
そこに将来の住宅ローン負担のヒントが隠れているかもしれません。
